Разбираемся, кому доступен новый формат льготной ипотеки, какие МФО допущены на рынок и чем такой кредит отличается от банковского.
Что такое ипотека от МФО
С 22 октября в России заработал новый инструмент — ипотека через микрокредитные компании (МКК) и микрофинансовые организации (МФО) с государственным участием. Это не обычные потребкредиты, а полноценные ипотечные займы, которые выдаются строго в рамках госпрограмм:
- семейная ипотека
- дальневосточная
- арктическая
- IT-ипотека
Правила работы таких МФО закреплены в законе 250-ФЗ. По сути это региональные организации, созданные для того, чтобы расширить доступность льготного жилья, особенно там, где банков мало или они часто отказывают нестандартным клиентам.
Ставки и условия по МФО-ипотеке повторяют банковские льготные программы — минимальный взнос выше 20%, ставка льготная, но при нарушении условий (например, отказ от страховки) она может повышаться.
Также, как и в банках, возможны сопутствующие платные услуги: оценка, юрсопровождение, сервисы застройщика.
Какие МФО смогут выдавать ипотеку
Попасть на рынок смогут только те микрофинансовые организации, которые соответствуют строгим требованиям регулятора:
Условия допуска:
- 100% доля собственности — у региона. Это должны быть полностью государственные структуры.
- В каждом субъекте РФ действует только одна такая МКК.
- Организация обязана получить лицензию на ипотечное кредитование и соблюдать нормы Банка России.
До 31 марта 2026 года для них введён мораторий на контроль полной стоимости кредита — это время для адаптации новых участников рынка.
Список всех компаний ЦБ опубликует на своём сайте. Где-то такие структуры уже работают и будут переформатированы, где-то предстоит создать с нуля.
Кто сможет взять ипотеку в МФО
Новая программа рассчитана на тех, кому банки чаще всего не дают ипотеку, даже льготную. Среди потенциальных заемщиков:
1️⃣ Люди с «подпорченной», но восстановленной кредитной историей
Просрочки несколько лет назад, но сейчас — полная дисциплина.
Банки часто отказывают, МФО готовы смотреть шире.
2️⃣ Самозанятые, фрилансеры, малый бизнес
Если есть стабильные поступления на счёт за 6–12 месяцев — это уже основание для рассмотрения.
3️⃣ Люди с «пограничными» возрастом и стажем
Предпенсионеры, начинающие специалисты — категории, к которым банки относятся осторожно.
4️⃣ Жители регионов, где банки работают слабо
Моногорода, сельская местность — МФО смогут закрыть этот дефицит.
Регионы также получат право самостоятельно расширять список категорий, которые смогут оформить ипотеку в МФО.
Основные требования сохраняются:
🇷🇺 гражданство РФ,
📍 регистрация в регионе работы МФО,
💼 подтверждение дохода.
Плюсы и минусы ипотеки в МФО
✔ Плюсы
1. Доступность для «сложных» клиентов.
Тем, кому банки отказывают, появляется шанс войти в льготные программы.
2. Конкуренция с банками.
Это может сделать рынок гибче: банки будут вынуждены смягчать свои условия.
3. Прозрачный контроль.
Все МФО — госструктуры, работающие под надзором ЦБ.
4. Быстрое и упрощённое оформление.
МФО традиционно работают с меньшим объёмом бюрократии.
✖ Минусы
1. Возможная более высокая стоимость кредита.
МФО могут повышать ставку или вводить дополнительные требования.
2. Агрессивные процедуры взыскания.
Исторически МФО быстрее инициируют взыскание и судебные процессы при серьёзных просрочках.
3. Новизна инструмента.
Практика только формируется, многие детали пока не отработаны.
Вопросы эксперту
Почему государство разрешило МФО выдавать ипотеку?
По словам специалистов, цели две:
- Расширить конкуренцию и дать шанс нестандартным заемщикам.
МФО работают с гибким скорингом и могут одобрять клиентов, которых банки отсеивают по нормативам ЦБ. - Поддержать рынок недвижимости.
Высокие ставки снизили спрос, а МФО смогут «подключить» аудиторию, ранее недоступную девелоперам.
Можно ли взять коммерческую ипотеку в МФО?
Нет. МФО с госучастием работают исключительно в рамках льготных жилищных программ.
Коммерческая ипотека — только через bank.
Как защищены заемщики?
Все обязанности кредитора регулируются ипотечным законодательством. Разница лишь в том, что договор будет заключён не с банком, а с МФО под контролем ЦБ и региона.
Главное об ипотеке от МФО
- С 22 октября россияне могут брать льготную ипотеку через государственные МФО.
- Программы: семейная, ИТ-, арктическая, дальневосточная.
- Условия аналогичны банковским льготам, но регионы могут корректировать ставки и требования.
- Коммерческую ипотеку такие МФО не выдают.
- Продукт ориентирован на тех, кому банки чаще всего отказывают.
- В каждом регионе будет только одна такая МФО, полностью принадлежащая субъекту РФ.